Nürnbergs Immobilien-Mosaik: TETRIS setzt auf Büroflächen trotz Marktunsicherheiten
In Nürnberg hat sich kürzlich ein spannender Deal im Immobiliensektor abgespielt. Die TETRIS Grundbesitz AG hat eine Büroimmobilie in der Schweinauer Hauptstraße 80 erworben. Die Transaktion, die im Rahmen eines Asset Deals stattfand, bleibt hinsichtlich des Kaufpreises geheim – das übliche Stillschweigen. Die Liegenschaft, erbaut im Jahr 1961, erstreckt sich über stolze 4.900 Quadratmeter Mietfläche und bietet Platz für 88 Stellplätze. Besonders bemerkenswert ist, dass die Immobilie nahezu vollvermietet ist. Zu den Mietern zählen unter anderem der Freistaat Bayern, eine Steuerberatungsgesellschaft und eine Anwaltskanzlei. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt rund fünf Jahre, was für Investoren durchaus attraktiv ist. Die Vermarktung wurde von Colliers Nürnberg begleitet, während die rechtliche Beratung von McDermotts Will & Schulte Rechtsanwälte Steuerberater LLP durchgeführt wurde.
So weit, so gut. Doch wie steht es um den Markt für Büroimmobilien im Allgemeinen? Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Im ersten Quartal 2026 verzeichneten die sieben größten deutschen Städte – darunter Berlin, München und Hamburg – einen Büroflächenumsatz von 616.800 Quadratmetern. Das ist zwar ein Rückgang von rund 17 % im Vergleich zum Vorjahr, aber die Entwicklung zeigt, dass das Interesse an Büroflächen nach wie vor besteht. Gleichzeitig hat sich der Büroflächenleerstand erhöht. In den Big 7 standen Ende März 2026 etwa 8,3 Millionen Quadratmeter Bürofläche kurzfristig zur Verfügung, was einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 8,3 % entspricht. Ein Blick auf die Spitzenmieten offenbart interessante Trends: In fünf der sieben Städte sind diese im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen. München führt mit einer Spitzenmiete von 60,00 Euro pro Quadratmeter und Monat, gefolgt von Berlin mit 47,50 Euro.
Die Herausforderungen des Büroimmobilienmarktes
Die Büroimmobilien sind nicht nur ein essentieller Bestandteil des städtischen Lebens, sondern auch Arbeitsräume für Millionen Menschen in Deutschland. Dennoch zeigt der Markt Anzeichen von Herausforderungen. Der Fachkräftemangel, der demografische Wandel, das Aufkommen von Remote Work und die Implementierung von ESG-Maßnahmen sind Themen, die die Branche stark beschäftigen. Im Jahr 2024 gab es keine nennenswerte Belebung des Marktes, und der energetische Sanierungsbedarf von Bürogebäuden in den sogenannten A-D-Märkten wird auf bis zu 200 Milliarden Euro geschätzt. Das ist eine gewaltige Summe! Da könnte man fast meinen, dass der Markt in einem Zustand der Stagnation ist.
Die Renditen für Büroimmobilien sind im Jahr 2024 erneut gestiegen, jedoch mit einer abgeschwächten Dynamik. In den A-Städten liegen die Spitzenrenditen bei 4,5 % – das sind 40 Basispunkte mehr als im Vorjahr. München bleibt der teuerste Bürostandort mit einer Spitzenmiete von 54,00 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Frankfurt und Berlin. Wenn wir auf die Neubauaktivitäten schauen, sehen wir ein volles Auftragsbuch: In den 127 größten Büromärkten wurden rund 2,5 Millionen Quadratmeter Neubauflächen realisiert, wobei Berlin mit 500.000 Quadratmetern die Nase vorn hat.
Es bleibt abzuwarten, wie sich der Markt in den kommenden Jahren entwickeln wird. Ein Blick auf die Zahlen zeigt, dass gerade in den A-Städten eine Stabilisierung nach Umsatzverlusten stattgefunden hat. Dennoch gibt es auch in den B-, C- und D-Städten Rückgänge, die nicht ignoriert werden sollten. Die Büroimmobilienbranche ist also weiterhin im Umbruch – voller Herausforderungen, aber auch mit Potenzial für die Zukunft. Und während die TETRIS Grundbesitz AG die neue Immobilie in Nürnberg übernimmt, könnte dies ein weiterer Schritt in die richtige Richtung sein. Man darf gespannt sein, wie sich die Situation weiter entfaltet!
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